Foto: Gregório Bruning

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Contrapartida social obrigatória em novos empreendimentos imobiliários

Pela justa distribuição dos ônus e bônus da urbanização

A mudança das regras zoneamento, uso e ocupação do solo pode impactar diretamente a vida de todos, pois direciona o desenvolvimento da cidade através da indicação de como as construções se darão em todo o território do município. São estas regras que indicam onde poderá haver prédios, onde o uso será industrial ou somente residencial. Estas definições sobre o uso do solo podem garantir um planejamento da cidade que prioriza o interesse de poucos ou, por outro lado, que seja inclusivo.

Um exemplo de regra constante nas leis de uso e ocupação do solo é aquela que indica o chamado coeficiente de aproveitamento, – índice que aponta a possibilidade de se construir verticalmente no terreno. Esta alteração para mais, por exemplo, resulta em uma supervalorização de terrenos, já que uma simples alteração da regra pode possibilitar a construção de um prédio de 30 andares onde havia somente uma casa de um pavimento.

O proprietário de um terreno como este terá um ganho muito grande, sem ter feito nada em troca. Nestes casos, em muitos lugares do mundo existe previsão destes proprietários darem contrapartidas sociais ao município em troca da supervalorização de seu terreno, assim dividem pelo menos uma parte dos ganhos que uma mudança na lei trouxe somente para alguns indivíduos.

Cabe ao Município de Curitiba garantir a justa distribuição dos bônus da urbanização e prever contrapartida adequada dos proprietários que obtiverem seus terrenos beneficiados com mudanças de índices de aproveitamento. Isso pode ocorrer através da instituição de contrapartida social, com a obrigatoriedade de construção de moradias de interesse social no local de novos empreendimentos imobiliários ou em locais dotados de infraestrutura urbana semelhante, demarcados como zona especial de interesse social, ou ainda de equipamentos públicos.