Na última reportagem da série Saiba Mais, falaremos da importância da criação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Esse instrumento de zoneamento possibilita a redução do valor de terrenos para que se tornem acessíveis a população de baixa renda.

Entenda melhor a importância do tema, e de que forma ele vem sendo tratado em nossa cidade.

Esse material faz parte de uma série de reportagens que explica algumas das questões que devem ser tratadas na revisão do Plano Diretor de Curitiba.
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O que é ZEIS?

Por Bruno Meirinho

As Zonas Especiais de Interesse Social, ou ZEIS, são áreas destinadas para a produção de habitação de interesse social ou regularização fundiária, demarcadas no território do município, por meio da lei de zoneamento. É uma forma de garantir o acesso a terra à população de baixa renda, especialmente em áreas onde o preço é muito alto ou onde os bairros foram construídos pelos próprios moradores. O mecanismo está previsto no art. 4º, II, da Lei Federal 6.766/79, e no Estatuto da Cidade, Lei Federal 10.257/01.

Por ser um instrumento de zoneamento, o município deve estabelecer diretrizes e regras para a aplicação das ZEIS por meio do Plano Diretor e das leis complementares.

Quais as vantagens e efeitos da aplicação deste instrumento para a cidade?

O principal efeito das ZEIS é reduzir o valor de terrenos para que se tornem acessíveis à população de baixa renda, e permitir que bairros considerados irregulares sejam regularizados. Dito de outra forma, as ZEIS estabelecem que, em determinados terrenos, é proibida a especulação imobiliária, e são limitados os lucros que podem ser esperados pelo proprietário da terra.

Dessa forma, a prefeitura poderá priorizar esses terrenos para a realização de projetos habitacionais, já que os valores de compra serão reduzidos.

Além disso, as ZEIS permitem regras especiais de zoneamento, para que seja possível a regularização e permanência de bairros que tenham características de interesse social.

Recentemente o IPPUC, órgão da prefeitura de Curitiba para o planejamento urbano, fez declarações públicas de que as ZEIS não são um bom instrumento, pois “produzem guetos”. A opinião do IPPUC é infundada, pois não são as ZEIS que produzem ou inibem o surgimento de guetos, e sim a desigualdade da cidade.

Por isso, a aplicação das ZEIS deve ser inteligente e, quando demarcadas para a produção de novas habitações,priorizar áreas próximas à infraestrutura e aos serviços da cidade. Dessa forma, a habitação popular estará sendo produzida em locais próximos ao centro ou às áreas com boa qualidade de vida.

Mas se as ZEIS forem aplicadas apenas em regiões periféricas e distantes, longe da infraestrutura e dos serviços, a aplicação do instrumento perde completamente o efeito benéfico, e resultará em um planejamento da cidade ainda mais excludente. Nesse caso, a aplicação equivocada do instrumento contribuirá para a exclusão dos moradores de baixa renda.

Por fim, as ZEIS devem ser demarcadas nos bairros de interesse social considerados irregulares, para simplificar os procedimentos de regularização fundiária.

Curitiba já aplica as ZEIS?

Na lei de zoneamento existem as chamadas SEHIS, Setores Especiais de Habitação de Interesse Social, que cumprem um papel muito semelhante, destinados à produção de habitação e à regularização fundiária. Na prática, são as ZEIS aplicadas ao município de Curitiba.

Entretanto, todas SEHIS estão demarcadas em áreas periféricas. No mapa, são encontradas SEHIS na fronteira da cidade com outros municípios da Região Metropolitana, em bairros da região sul e na Cidade Industrial de Curitiba.

Assim, ainda é necessário demarcar ZEIS, ou SEHIS, em áreas com boa infraestrutura, como os eixos estruturais da cidade, as áreas próximas aos terminais e a região central. Enquanto isso não for realizado, as ZEIS não estarão realizando seus efeitos mais benéficos. É certo que a habitação popular pode ser realizada em qualquer parte da cidade, e não apenas limitada às ZEIS, de modo que este zoneamento não deverá proibir a produção de habitação popular em outros locais. No entanto, a demarcação de ZEIS contribui muito para o controle do valor da terra e para tornar os conjuntos populares viáveis e bem localizados.

Além disso, existem bairros de interesse social que precisam de regularização e que não estão demarcados nas SEHIS, o que cria obstáculos para a realização de ações de regularização fundiária. Assim, é necessário que os bairros identificados no mapa de ocupações irregulares do município sejam demarcados como SEHIS.